福建省消费者权益保护委员会 2017年第一季度

北京一“老破小”房屋2％份额变卖！在当今房地产市场，有一些特殊的房产被称为“老破小”。它们通常指的是建成较早，房龄较久、外观破旧、设施陈旧，甚至存在结构问题或装修质量低劣的住宅。这类房屋在市场上通常不被看好，因为其存在诸多隐患和不足，给购买者带来风险和后续维护困难。在这种情况下，如何界定“老破小”房屋的价值成为一个重要且具有挑战性的问题。

如何界定“老破小”价值？

要界定一处“老破小”房屋的价值，需要考虑其基本属性和实际情况。具体来说，可以从以下几个方面来进行评估：

1．房屋的实际状况：包括建筑年代、使用年限、装修情况、设施设备的老化程度等。通过对房屋结构、外观、内部设施等方面的检查，可以初步了解其整体状况。

2．地段和周边环境：地段位置、周边配套设施、交通便利性等也是影响房屋价值的重要因素。即使一处房屋状况较差，但如果地段优越、周边环境好，也可能会有一定的升值潜力。

3．法律因素：房屋的产权状况、是否存在纠纷、是否符合相关法规等也需要考虑在内。在购买“老破小”房屋时，尤其需要注意产权是否清晰、是否存在法律风险等问题。

4．市场需求和潜在变现性：考虑到购买者对“老破小”房屋的需求程度，以及未来变现的可能性。在某些特殊情况下，一些投资者可能会看中“老破小”房屋的改造潜力，以期获取更好的回报。

基于以上方面的综合考量，可以对一处“老破小”房屋的价值进行初步界定。然而，对于这种特殊类型的房产，其价值往往比较主观，不同的买卖双方可能会有不同的看法和评估标准。因此，在实际交易过程中，双方应充分沟通、协商，确保价格公正合理，避免出现纠纷和风险。

回到北京市一套59．11平方米的商品住宅2％份额变卖的案例，这种“老破小”房屋的交易过程和结果值得深入思考。在这个案例中，买方以2．62万元的价格获得了约1．18平方米的房产所有权，但并没有实际使用权。这引发了对“老破小”房屋价值的争议和讨论。在此背景下，我们可以进一步探讨以下几个问题：

1．价格是否合理：2％份额的房产最终成交价为2．62万元，相对于59．11平方米的整体面积来说，这个价格显然偏低。这是否反映了这处房屋的实际价值，还是出现了其他因素影响了交易价格？

2．使用权和所有权的分离：买方虽然获得了房产所有权标记，但无法实际居住。这种使用权和所有权的分离在“老破小”房屋交易中是比较常见的情况，如何对这种分离进行合理界定，保护购买者的权益是一个需要思考的问题。

3．交易风险和法律保障：在买方无法实际居住的情况下，如何保障其权益，避免出现潜在的风险和纠纷？北京市平谷区人民法院提到，买方可以通过诉讼要求98％份额的主人以现金补偿，这是否能够有效解决问题？

4．市场热度和预期回报：这个2％份额的房产已经三次上拍，而首次起拍价为3．28万元。这种市场反应是否意味着对“老破小”房屋的需求度在下降？买方在竞拍时的预期回报是什么，是否能够实现？

综上所述，北京一“老破小”房屋2％份额变卖的案例为我们提供了一个深入探讨“老破小”房屋价值的契机。在这个过程中，需要充分考虑房屋的实际情况、市场因素、法律保障等多方面因素，确保交易公平合理，保护购买者的权益，同时也要警惕潜在的风险和问题。在未来的房产交易中，我们需要更加细致地审视这类“老破小”房屋的交易特点和价值评估方法，以促进房地产市场的健康发展。